Verwerving van gronden en gebouwen
Taakgebonden aankopen
Voor de taakgebonden verwervingen is in 2016, net als in voorgaande jaren, het Provinciaal Meerjarenprogramma Infrastructuur het belangrijkste uitgangspunt geweest. Dit betreffen in hoofdzaak aankopen ten behoeve van de wegenprojecten N23, N201, N203, N207, N236, N241, N243, N244, N248, N417 en de HOV Haarlem-Velsen en ’t Gooi. Totaal betrof dit 20 transacties met een aankoopsom van ca € 2,9 mln.
Tegen het einde van 2016 is de grondverwerving N236 afgerond. Uiteindelijk zijn door de dreigende onteigening de laatste wederpartijen ook akkoord gegaan. Ook voor de N417 is in 2016 de onteigeningsprocedure opgestart voor de laatste twee dossiers. De grondverwerving N241 is in 2016 ook afgerond waardoor alle gronden voor het project beschikbaar gekomen.
Voor de taakgebonden aankopen en eventuele onteigeningen worden de budgetten voor de betreffende projecten benut. Zoals vorenstaand al vermeld, zijn aan de taakgebonden aankopen feitelijk geen financiële risico’s verbonden omdat de gronden in de betreffende projecten worden ingebracht tegen de aankoopsom en alle bijkomende kosten c.q. schadevergoedingen. Bij dergelijke aankopen wordt in beginsel slechts de oppervlakte aangekocht die strikt benodigd is voor de realisatie van het project. Hierdoor worden waarderisico’s bij verkopen na het project van overtollige gronden zoveel mogelijk vermeden.
Realisatie NNN
Realisatie van het NNN wordt formeel via het “Programma Groen” (PMG) gerapporteerd. Het NNN is pas gerealiseerd als de grond duurzaam bij de eindbeheerder in bezit is. In 2016 hebben er twee verkopen van provinciale grond gelegen binnen het NNN aan een eindbeheerder plaatsgevonden. De verkoop vond plaats binnen de kaders van het beleidskader groen grondbeleid c.q. de 4e Nota grondbeleid. Daarmee is ca. 20 hectare in bezit gekomen bij een eindbeheerder.
Krediet Strategische grondaankopen
Op 22 maart 2016 heeft PS besloten om:
- De kredieten voor anticiperende gronden van € 82 miljoen en voor strategische grondaankopen van € 15 miljoen samen te voegen tot één krediet “Strategische grondaankopen” van € 97 miljoen.
- Het krediet “Strategische grondaankopen” de komende 10 tot vijftien jaar af te bouwen naar € 20 miljoen door een jaarlijkse bijstelling bij de jaarrekening.
Op grond van diverse verkopen in de afgelopen jaren, de vrijval van de voorziening en bijstelling boekwaarde van Crailo wordt het krediet “Strategische grondaankopen bijgesteld met € 17 miljoen. De hoogte van het krediet wordt dan € 80 miljoen. Deze verlaging wordt aan PS ter besluitvorming voorgelegd met de voordracht op de jaarstukken 2016. Resterend krediet bedraagt op 31 dec 2016 € 13.954.194,25.
Beheer van de provinciale portefeuille
Het beheer van gronden vindt plaats volgens het regime van de pachtwet. Wel wordt het uitgangspunt gehanteerd dat de provincie, voor de realisatie van haar doelen, snel moet kunnen beschikken over et eigendom. Woningen en andere gebouwen worden in principe in gebruik gegeven via een “anti-kraak” organisatie.
In 2016 zijn nieuwe uitvoeringsregels vastgesteld voor het beheer van de gronden. Voor het eerst worden er, voorzover mogelijk, ook pachtcontracten gesloten met een langere looptijd dan 1 jaar. Omdat de grond voor maximaal 4 jaar aan dezelfde gebruiker in pacht wordt uit gegeven wordt met de pachtduur hierbij aangesloten. Teneinde ook een positieve bijdrage te leveren aan biodiversiteit wordt er een perceelsranden beheer gevraagd en binnen NNN-gebieden is een maaiverbod voor 15 juni en een kunstmestverbod ingevoerd. Voor dit aangepaste beheer wordt wel een korting op de pachtprijs toegepast. Vanzelfsprekend wordt nu ook nauwgezet toegezien of het beheer ook correct wordt uitgevoerd.
Het beheer omvatte in 2016 circa 1600 beheercontracten met een opbrengst van ca. € 3,7 mln.
Verkopen
Op 6 december 2016 ( 859694/8601402016) zijn de uitvoeringsregels verkopen door GS vastgesteld. In deze uitvoeringsregels is vastgelegd hoe de provincie omgaat met de verkoop van provinciaal vastgoed. Daarin wordt gesteld dat het bezitten van grond een middel is voor de realisatie van provinciale doelen en geen doel op zich is. Dit is de reden dat alle gronden waar geen specifiek beleidsdoel aan gekoppeld is verkocht worden. Daarnaast kan door de verkoop van grond een provinciaal doel worden behaald. Bij verkopen geldt ook het principe van marktconformiteit op basis van een onafhankelijke taxatie. Verkopen vinden plaats na een transparante verkoopprocedure (bijvoorbeeld via een makelaar), tenzij één partij duidelijk de “meest gerede partij” is. Hiervan is bijvoorbeeld sprake als een perceel slechts toegankelijk is via grond van de koper
Dit jaar zijn er verkopen gerealiseerd voor een bedrag van ca. €24.7 mln. met een oppervlakte van ca. 370 ha. Daarin vallen ook de verkopen van het voormalige project Wieringerrandmeer en een verkoop binnen het beheercontract met PWN. Dit laatste object is verkocht voor een bedrag van ca. € 290.000,-. In 2016 is ten bate van het project N201 voor ca. € 2,3 mln. verkocht, dit is behaald door de verkoop van 8 woningen. Ten gunste van het N23 project is er in 2016 voor ca. € 337.000,- verkocht, dit ging om 3 percelen grond. In 2016 is de verkoop van het Frederikspark 10-12 gerealiseerd voor een bedrag van ca. € 1,4 mln. Voor Florapark 6 is een koopovereenkomst gesloten en zal in 2017 worden overgedragen. Daarmee komt het afstoten van kantoorgebouwen naar aanleiding van het gereedkomen van de het Dreefgebouw ten einde.
In 2016 is een Meerjarenverkoopprogramma (MJVP) opgesteld. In het MJVP staan alle onroerende zaken (zowel gronden als gebouwen ) waarvan de provincie voornemens is te verkopen. Hiermee kan de verkoop en de daarbij behorende opbrengst op een planmatige manier worden geprogrammeerd.
Verkoop onroerend goed voormalig project Wieringerrandmeer
In 2016 zijn vanuit de portefeuille van het voormalig Wieringerrandmeer diverse objecten verkocht. Via drie kavelruilen is er 54.20.84 ha grond verkocht, via openbare verkoop zijn er twee woningen en één bouwkavel verkocht en via onderhandse verkoop is er 42.24.20 ha (waaronder een bedrijfslocatie) grond verkocht voor maatschappelijke doelen (natuur, verbetering van het watersysteem in de Polder Waard-Nieuwland en Windpark Wieringermeer).
Bedrijfslocatie Groetweg 11 te Middenmeer
Aan de Groetweg 11 te Middenmeer ligt een bedrijfslocatie (akkerbouw) van 70.54.90 ha. Deze locatie is in 2010 anticiperend aangekocht als compensatieobject voor het gebiedsontwikkelingsplan Wieringerrandmeer. De bedrijfslocatie is in 2016 verkocht via een openbare procedure voor € 5.850.000. Hiermee is een boekwinst gerealiseerd van ca. € 622.000,-.
Kavelruilen
Kavelruil is een instrument waarbij via een combinatie van vrijwillige aan- en verkoop van grond (en eventueel gebouwen) de agrarische structuur wordt versterkt. In toenemende mate wordt dit instrument ook ingezet voor de ontwikkeling van natuur en landschap.
In het voormalig Wieringerrandmeergebied loopt sinds 2012 de uitvoering van een groot kavelruilplan waarbij in totaal tien kavelruilen zijn gepland. Hiervan zijn in 2016 drie kavelruilen afgerond, waarbij het totaal van afgeronde kavelruilen op vijf uitkomt. In 2016 zijn drie nieuwe kavelruilen opgestart, welke doorlopen in 2017. Naast agrarische ondernemers zijn ook partijen zoals het Rijksvastgoedbedrijf, het Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier en Staatsbosbeheer deelnemers in de kavelruilen.
In de regio Vechtstreek is de voorbereiding gestart van één kavelruil, waarbij beoogd wordt om grond te verkregen binnen de NNN-begrenzing.
Boekwaarden, rentebijschrijvingen en afwaardering
De provincie heeft de mogelijkheid om gronden, die zij heeft aangekocht, te exploiteren (bouwrijp maken en uitgeven), danwel in aangekochte staat in te brengen in een grondexploitatie van derden (private partij of een gezamenlijke grondexploitatiemaatschappij). In eerst genoemde situatie zal de provincie risicodragend deelnemen in het exploiteren van de aangekochte gronden, terwijl in het tweede geval de gronden t.b.v. de exploitatie door de provincie worden overgedragen (verkocht) aan derden. In 2015 waren er geen aangekochte onroerende zaken in exploitatie genomen. Wel heeft de provincie een aantal percelen in eigendom, die in afwachting van ontwikkeling aan derden (eventueel fiscaal bouwrijp) overgedragen kunnen worden.
Alhoewel de economie zich lijkt te herstellen staan in het land nog steeds gebiedsontwikkelingen onder druk. Niet zozeer vanwege het gebrek aan (woningbouw)behoefte, maar wel vanwege de terughoudendheid vanuit de banken voor (risicovolle) financiering en de slechte vermogenspositie van ontwikkelaars. Dit leidt tot het gegeven dat ontwikkelaars geen grootschalige gebiedsontwikkelingen meer starten.
Voor percelen, die behoren tot de materiële vaste activa, is per project/locatie beoordeeld hoe de boekwaarde per ultimo 2016 zich verhoudt tot de getaxeerde waarden.
Bloemendalerpolder
In 2012 is een Samenwerkings- en Uitvoeringsovereenkomst (SUOK) gesloten met het Rijk (Rijksvastgoedbedrijf namens de Staat), gemeenten Muiden en Weesp, Hoogheemraadschap AGV en de samenwerkende private partijen. De SUOK is eind 2013 definitief van kracht geworden. In de SUOK zijn onder meer de afspraken over realisatie 2/3 groen van het plangebied uitgewerkt voor het exploitatiegebied. De provincie heeft binnen het exploitatiegebied de volgende gronden in bezit:
o Recreatiecentrum Muiden (2.40.30 ha) is in 2009 gekocht. In 2015 is de sloop van de opstallen afgerond.
o 13.26.95 ha is in 2011 gekocht van het Rijk (RWS) als onderdeel van de uitvoering brief De Jager.
o 15.61.20 ha grond heeft de provincie geleverd gekregen in de Bloemendalerpolder van het Rijk in 2014 als onderdeel van de PASO-deal.
o 62.04.21 ha is in 2014 gekocht van het Rijk (BBL).
In het kader van de SUOK zijn de Ministeries Infrastructuur & Milieu (I&M) en Economische Zaken (EZ) vertegenwoordigd door het RVOB met de provincie Noord-Holland een hectareprijs overeengekomen van veertig duizend euro (€ 40.000,-).
De gronden werden kortdurend verpacht. Per 1 november 2016 heeft het consortium het beheer van de gronden gelegen binnen de projectgrens overgenomen.
Per 1-1-2016 had de provincie 93.32.66 hectare in eigendom, waarvan 15.61.20 onder het kopje PASO valt.
Onderdeel van de afspraken in de SUOK is dat het private consortium Bloemendalerpolder de provinciale gronden binnen de bebouwingscontour koopt van de provincie voor een bedrag van € 2.767.397,- (prijspeil 1-1-2011) te verhogen met een rente van 4,3% per jaar tussen 1-1-2011 en het moment van onherroepelijk worden van het bestemmingsplan plus € 3.030.000,-. Het bestemmingsplan is half 2016 onherroepelijk van kracht geworden. Het consortium neemt in 2017 gronden van de provincie over om te ontwikkelen. Betaling van alle kosten conform de SUOK vindt naar verwachting in 2017 plaats na het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan (na eventuele behandeling door de Raad van State). Levering door de provincie zal in stappen plaatsvinden op basis van de gefaseerde ontwikkeling.
De betreffende onroerende zaken zijn in januari 2015 getaxeerd op een hogere waarde. Het risico op deze gronden kan als laag worden aangemerkt.
De provincie ontvangt bij het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan om niet de gronden in bezit van de private partijen die zijn gelegen in het zogeheten Robuust groen-blauw. Het consortium is verantwoordelijk voor de inrichting. Zoals al eerder aangegeven worden de gronden binnen de rode contour (ongeveer 50 ha) aan het consortium geleverd voor de totale waarde van het bezit.
Gebied Crailo
Sinds de verwerving van de gronden in 2007 zijn verschillende stappen gezet om het terrein tot ontwikkeling te brengen. In 2015 hebben GS kaders meegegeven voor Crailo-Noord rond de planologische procedure, de verkoop van dit gebied en het afsprakenkader met gemeenten. In 2016 is een bestemmingsplan opgesteld met als bedoeling dat de gemeenten die in 2017 ter visie te leggen en vaststellen. Op basis van een markverkenning hebben GS besloten om een gewijzigde grondstrategie te volgen, waarbij de provincie zorgdraagt voor de aanleg van de hoofdinfrastructuur, waarna Crailo-Noord in kleinenere delen in de verkoop kan gaan. Dit heeft te maken met de hiervoor genoemde beperking voor ontwikkelaars om grote gebiedsontwikkelingen op te pakken. In 2016 is de beoogde verkoop van gronden van Crailo-Zuid aan de Veiligheidsregio voor een nieuw oefencentrum afgeketst en is ook duidelijk geworden dat een mogelijke vestiging voor opvang voor vluchtelingen op Crailo-zuid geen doorgang zal vinden. De provincie is met de gemeenten Laren en Hilversum in overleg gegaan voor een nieuwe visie op de ontwikkeling van Crailo-zuid. In 2017 zal hierover besluitvorming plaatsvinden en kan een bestemmingsplan opgesteld gaan worden.
Met de marktverkenning voor Crailo-noord, is nogmaals aangetoond dat het nu voorliggende ruimtelijk kader een budgetneutraal resultaat kan opleveren, met inachtneming van bepaalde ontwikkelrisico’s. Op basis van de programma doorrekening en de getaxeerde waarde, welke in maart 2017 is vastgesteld, kan de boekwaarde van € 33,2 mln. aangehouden worden. De eerdere voorziening van € 8 mln. vervalt daarmee en is met de jaarrekening 2016 afgeboekt.
Percelen Jaagweg (Distriport) te Koggenland
Met betrekking tot de percelen lopen nog altijd verschillende gerechtelijke procedures (bodemprocedure, schadestaatprocedure, actio pauliana procedure.
Op 4 november heeft de Hoge Raad arrest gewezen. De Hoge Raad heeft alle door Distriport aangedragen grieven onbehandeld omdat deze feitelijk van aard waren maar de grief inzake de hoofdelijke aansprakelijkheid voor de bedrijven Zeeman en Ooms, is doorverwezen naar het gerechtshof Den Haag, om opnieuw te beoordelen.
Voor wat betreft Distriport als te ontwikkelen bedrijventerrein hebben GS op 20 december 2016 besloten het voornemen te hebben Distriport geheel te benoemen als niet te ontwikkelen bedrijventerrein in het op te stellen ‘Regionaal convenant werklocaties West-Friesland’, dat aangemerkt zal worden als planningsopgave voor deze regio zoals vermeld in artikel 11 en 12 van de Provinciale Ruimtelijke Verordening, en alle provinciale grond bij Distriport te verkopen conform een nader te bepalen verkoopstrategie. Daarnaast willen GS onderzoeken of een ontwikkeling van Distriport tot een grootschalig zonnepark wenselijk en realiseerbaar is.
Regionaal Havengebonden Bedrijventerrein Anna Paulowna
Voor de gerealiseerde aankoop voor de ontwikkeling van het Regionaal Havengebonden Bedrijventerrein wordt nog steeds als uitgangspunt aangehouden, dat de provincie de grond in de grondexploitatie inbrengt tegen marktwaarde. Eind 2012 is in overleg met de gemeente Den Helder het consortium Kooyhaven van start gegaan met een onderzoek naar de haalbaarheid van de ontwikkeling van een havengebonden bedrijventerrein. In dat kader is eind 2012 ook overleg opgestart over de verkoop c.q. ruiling van het provinciaal eigendom ter plaatse. Sindsdien heeft een algehele lichte stijging van het grondprijzen plaatsgevonden. Er heeft 1 verkoop plaatsgevonden Consortium Kooyhaven, Balgweg € 193.000,-. De openbare kade is eind 2016 opgeleverd en de eerste 5 hectare aan bouwrijpe kavels zijn conform afspraak door het consortium in eigendom overgedragen aan de Port of Den Helder. De aansluiting op de Balgweg en de ontsluitende infrastructuur naar de kade zijn eveneens gereed. Voorjaar 2017 wordt begonnen met de inrichting van de groenstrook. De getaxeerde waarde, welke begin 2017 is vastgesteld, bedraagt € 2.011.000,- en is daarmee lager dan de boekwaarde, welke hierbij word bijgesteld naar € 2.011.000,-.
Perceel Oudelanderweg Middenmeer
Per 1-1-2013 is dit perceel vanwege een stijging van de agrarische grondprijzen gewaardeerd op € 730.000,-, terwijl de boekwaarde, door een geringe afboeking eind 2010, nu op € 650.000,- staat. Deze boekwaarde behoeft geen aanpassing, gezien de algehele aanhoudende stijging van de agrarische grondprijzen. Deze grond is gereserveerd voor verkoop ten behoeve van een nieuw motorcrossterrein.
Percelen Wieringen/Wieringermeer (aangekocht t.b.v. het plan Wieringerrandmeer)
Deze percelen zijn als complex opgenomen op de balans tegen een waarde van € 26.137.015,-.. In januari 2015 is de marktwaarde door middel van een taxatie vastgesteld op € 26.994.704,-. Gezien de immer stijgende agrarische grondprijs is er geen reden tot afboeking en de boekwaarde wordt derhalve gehandhaafd. De verkochte objecten zijn verrekend met de boekwaarde, waardoor het complex uitkomt op een boekwaarde van € 15.892.639,96 per 31-12-2016.
Perceel Hoofdweg 511 te Hoofddorp
Dit perceel is in 2011 tegen agrarische taxatiewaarde aangekocht en meerjarig verpacht aan de eigenaar van het perceel waarbinnen dit perceel is gelegen. Het perceel is gereserveerd voor eventuele inzet bij geluidswerende maatregelen bij Schiphol. Mocht dit perceel daarvoor niet nodig zijn, dan is juridisch vastgelegd dat de gebruiker het mag kopen.
Door de taxatie die in februari 2017 heeft plaatsgevonden, is duidelijk geworden dat de waarde van het perceel lager is dan de boekwaarde. De boekwaarde wordt hierdoor bijgesteld naar € 380.000,-.
Percelen kassengebied Rozenburg
In 2014 is de Provincie een reserveringsovereenkomst aangegaan met SADC met betrekking tot de percelen in het (voormalig) kassengebied. SADC heeft gedurende de looptijd van deze overeenkomst tot april 2016 een optie tot koop op de gronden en betaalt daarvoor een jaarlijkse reserveringsvergoeding. De gesprekken met de gemeente om te komen tot een anterieure overeenkomst zijn nagenoeg afgerond. SADC is de beoogd koper en ontwikkelaar van de gronden echter eind nadat de bestemmingswijziging heeft plaatsgevonden. Een eventuele verkoop aan SADC vindt plaats tegen de op dat moment te taxeren marktwaarde. Mocht dit niet tot overeenstemming leiden in april 2017 dan zal de grondpositie aan derden worden verkocht. De in februari 2017 uitgevoerde taxatie ondersteunt de boekwaarde.
Percelen PASO
In het kader van de “Uittredingsovereenkomst Mainport Schiphol en Groen, Convenant en Brugovereenkomst” is aan de gemeente Haarlemmermeer een subsidie betaald van ongeveer € 23 mln. Ter dekking heeft de provincie de beschikking gekregen over circa 350 ha en € 800.000,-. De gronden moeten verkocht worden en van de opbrengst wordt het krediet afbetaald. De boekwaarde van de grond per 31-12-2016 is € 18.125.114,46. In januari 2015 heeft er een nieuwe taxatie plaatsgevonden en is de waarde geraamd op € 24.428.945,-.
Percelen Bureau Beheer Landbouwgronden (BBL)
In 2014 is de provincie eigenaar geworden van circa 1700 ha BBL-grond. Eind 2015 hebben wij 1427,09 ha in bezit. De waarde van het bezit overstijgt vele malen de boekwaarde en is in februari 2015 gewaardeerd op € 65.669.400,-. In 2016 is 115,6363 Hectare verkocht. Deze verkoop overtrof ruimschoots de boekwaarde, er is derhalve geen reden tot afboeking en de boekwaarde zal gehandhaafd kunnen blijven.
Percelen Beheergrondbank LaagHolland en Amstelscheg
De Beheergrondbank LaagHolland en Amstelscheg is uit te splitsen in 2 delen. Het eerste deel betreft gronden waar nog een oud BBL beheergrondbankpachtcontract op zat. Hiervan hadden de pachters de keuze gekregen het contract over te sluiten naar een nieuw provinciaal beheergrondbankpachtcontract, de grond te kopen of het oude contract uit te dienen. Het andere deel betreft uitgifte van de percelen die in 2015 zijn toegevoegd aan het areaal van de Beheergrondbank LaagHolland en Amstelscheg vanuit PASO en BBL percelen. Hier is gezocht naar nieuwe pachters. Er zijn 10 nieuwe pachters gevonden. 2 van deze pachters pachten nu een stuk wat al onder het oude regime de beheergrondbank was uitgegeven maar waarvan de pacht beëindigd was.
Betreffende het eerste deel: in 2016 waren er nog 12 oude BBL contracten. Van deze 12 contracten zijn er 2 beëindigd. 8 pachters hebben gekozen om het contract (deels) over te sluiten. Met 5 pachters is overeenstemming bereikt inzake verkoop. Hiervan heeft eind 2016 1 verkooptransactie plaatsgevonden. Het betreft 7,9820 ha. De “winst” van ca €249.038,- is ten goede gekomen aan de algemene middelen. Het krediet voor de beheergrondbanken tezamen bedraagt €5.000.000,-. De oppervlakte beheergrondbank op 31-12-2016 komt uit op ca. 142 hectare. De boekwaarde bedraagt € 1. 553.607,38, waarmee de kredietruimte € 3.446.392,62 bedraagt. Eind 2014 zijn de gronden getaxeerd. Er is geen reden tot aanpassing van de boekwaarde.
Bij de instelling van het krediet in 2011 (voordracht 15-2011) is besloten om vanaf 2016 iedere vijf jaar de voortzetting van de beheergrondbank te evalueren, mede op basis van onderzoek naar zowel de effectiviteit als de werking van het instrument. Eind 2016 is door de afdeling K&B een evaluatie uitgevoerd en het conceptrapport is beschikbaar. In de loop van 2017 zal de evaluatie ter besluitvorming in GS worden gebracht.
Percelen Beheergrondbank Groene Uitweg
De verantwoording van de beheergrondbank Groene Uitweg vindt plaats via het programma Groene Uitweg. In 2015 zat er een oppervlakte van ruim 19 hectare in de grondbank. Begin 2017 wordt de evaluatie van de grondbank afgerond.
Revolving Fund Agrarische Structuurversterking
Met de vaststelling van de Vierde Nota Grondbeleid (voordracht 23-2016) hebben PS besloten om het TWIN-H krediet van € 3 miljoen voor het Revolving Fund Agrarische Structuurversterking te laten vervallen.